原银保监会于2022年2月11日发布《关于加强金融租赁公司融资租赁业务合规监管有关问题的通知》（银保监办发〔2022〕12号），监管重点是“加强构筑物作为租赁物的适格性监管”，核心监管目标是防控地方政府利用融资租赁渠道违规融资，新增地方政府隐性债务

2023年7月25日，国家金融监督管理总局出台了“149号文”，即《关于进一步做好金融租赁公司监管工作的通知》。监管重点是“严禁开展非设备类售后回租”，核心监管目标是防控将售后回租业务异化为抵押贷款业务。

国家金融监督管理总局于2023年10月27日发布“金规8号文”，即《关于促进金融租赁公司规范经营和合规管理的通知》，要求规范融资租赁经营行为，即提升服务实体经济专业能力、规范租赁物及租赁业务模式、优化租赁业务结构和强化租赁物价值评估管理。

上述监管重点实质上都剑指融资租赁行业“类信贷”业务，抓住了融资租赁行业回归本源的核心点，即租赁物。

有监管就要有落实。从国家金融监督管理总局公布的2023年对金融租赁公司的行政处罚信息来看，金融租赁行业全年涉及25家金租公司被处罚，共收到63份罚单，其中涉及租赁物不合规事由的罚单40份，占比高达63%。主要处罚事由包括“租赁物所有权存在瑕疵”“未取得租赁物所有权”“低值高买租赁物”“以在建工程作为租赁物”“租赁物适格性不合规”“未按规定将租赁物纳入构筑物类别”“租赁物管理未整改到位”等。

不难看出，金融监管总局乃至国家在坚定不移引导融资租赁业回归本源，做真租赁、真做租赁。另一方面，近年来，因租赁物不实而被法院判定为“名为融资租赁实为借贷”的案例也屡见不鲜，融资租赁公司因此产生的业务风险和债权损失不容忽视。

租赁物如此重要，那什么样的租赁物是符合法律和监管要求的呢？

我国《民法典》合同编中未对租赁物作出明确定义，但是物权编中的物权设立、转让等规定，是实践中确定租赁物权属的重要依据，也是确定租赁物是否合规的重要参考。现行《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。

融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押，权属存在争议，已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。

根据上述法律法规的规定，结合金规8号文等监管要求，合规租赁物需要满足以下要素：

明确了适格租赁物，那么在业务开展中如何有效控制租赁物风险呢？建立负面租赁物清单是一个直接有效的方法，在此基础上，加强租前、租中、租后租赁物管理，可有效控制租赁物风险。

对现行有效各项政策制度中禁止介入的租赁物归纳如下：

租前环节选择好适格租赁物是融资租赁业务成功的一半。遵循法律法规及相关监管要求，对照负面租赁物清单能快速选定租赁物，但更重要的是在具体项目中落实租赁物是否合规。可以按照如下三个步骤进行：

租中环节需要对租赁物确权和确值，这是租赁物管理的重点和难点。

一般情况下可以从项目资料、租赁物及合同确认租赁物的所有权和价值。项目资料方面，从承租人的设备购买合同、付款凭证、购买发票、固定资料清单等交叉验证确定租赁物权属，收取上述资料复印件并加盖承租人公章，作为租赁物权属及价值确认的证据。实物设备方面，项目管理人员现场核实租赁物设备与相应资料是否一致，检查设备是否张贴租赁或抵押的标识，确保租赁物真实存在。合同方面，放款审核人员对租赁物清单中的设备名称、规格型号、发票号码、生产厂商等信息与发票（或评估报告）进行形式审查，确保信息一致。

在确认租赁物所有权和价值后，出租人需要获得由承租人出示的《租赁物接收证书》《租赁物所有权转让确认书》等文件，承租人书面确认租赁物已验收合格并接收，所有权归属出租人所有，并在中登网进行登记，登记内容和信息达到合理识别租赁物的程度，保证出租人在租赁物重复融资情况下的合法权益。

保险是融资租赁业务重要的一个组成部分。为防范租赁物在运输环节、生产环节以及自然灾害和意外事故等情形下毁损灭失的风险，减少损失，需要对租赁物在租赁期内购买保险，以保护融资租赁交易各方当事人的利益。

此外，租赁期一般为3-5年，有的长至10年，出租人因不直接占有租赁物，仅仅依靠登记无法有效对抗善意第三人。出租人可通过在租赁物机身显著位置张贴公司标识的方式，尽可能地对租赁物权属进行公示。

租后关注租赁物的状态是必不可少的环节，可对租赁物进行非现场检查和现场巡视。