基础设施租赁

兼谈不动产租赁

 

一、基础设施与融资租赁

“通常融资租赁更多运用于独立、耐用、可移动、通用设备的融资和销售。据介绍20世纪70年代，美国、欧洲计算机用户的90%，美国、英国建筑机具用户的50%，英国拖拉机用户的30%使用融资租赁（来实现其购买），此时融资租赁极其类似于设备的分期付款购买，或简称以租代购（参见罗晓春《融资租赁是一种新型的融资方式》）。但我们不能把眼光局限于此，同时还必须认识到，目前全球1/3—1/4的投资也是通过融资租赁来完成的。

中国城市化高速发展的今天，（城市）基础设施建设任重道远。传统的融资租赁更多地支持工商企业添置生产经营设备，那么融资租赁在当代能否更多地支持基础设施建设，在新的领域作出特殊的大贡献呢？我们研究探索的答案是完全肯定的，融资租赁在基础设施建设中不仅可以有所作为，而且是大可有为！

一）基础设施建设的投融资特性

基础设施是社会赖以生存和发展的基本条件。它既有硬件设施，也有软件条件。即它既包括社会基本需求的房产（经济型住房和办公、商用房产）；飞机、机场、铁路、公路、水运及道路、隧道、港口等交通运输；石油、煤炭、天然气、电力等能源；水库、水坝、给排水、污水处理、空气净化等环保水利；邮电通讯（电信、邮电、信息网络）等公共设施（即更多表现为有形物质的，也是人们通常称的基础建设），而且还包括教育、科技、医疗卫生、体育文化和安全等社会事业，即社会性基础设施（亦即通常说的软条件）。

我们也可将基础设施综合概括为八大系统：（经济型）房产系统、能源系统、供排水系统、交通系统、通讯系统、环保系统、科教文体系统和防卫防灾安全系统。

由此可见，政府是基础设施建设任务的主要承担者。政府、（中央和地方）国有企业、部分大中型民营企业成为大型基础设施的业主及融资（租赁）的债务人，它们体量大、资产多、现金流量好、信用佳，既愿意也有能力按时付租，进行融资租赁的道德风险和信用风险小。

城市化进程中，经济越发展，对基础设施的要求越高，越需要成体系的巨额投资。反过来，基础设施建设又有“乘数效应”，即能带来几倍于投资额的社会需求和国民收入。2009年为经济止滑提速，中央政府推出4万亿元经济刺激计划，其中近一半投向交通和城乡电网建设，这对于全年经济发展速度保8起到了关键性作用。2010年中央继续实行适度宽松的货币政策，但信贷供给已大不及去年宽松，有限的信贷资源更多地用于保证已开工的大型基础设施项目，而城市化的进程不能减慢，信贷不能直接支持的基础设施建设急亟有新的资金输入渠道来填补。近年二度兴起的融资租赁，在转变融资方式，特别是转变政府平台公司负债方式上，无疑是能担重任的新渠道。

二）基础设施与融资租赁的运行规律有巨大契合性

1、基础设施投资大。通常人们见到的融资租赁是解决中小企业购置设备的资金不足，表现为中小额度设备的租赁融资，这体现了融资租赁的社会性，即金融的普惠制。在这方面，融资租赁与中小企业融资担保的政策性，具有相似性。但融资租赁在全球也同时（而且更多）为大企业、大项目服务，飞机、远洋轮船、地铁、电讯都是融资租赁最活跃的领域（后者基本无担保活动的影子）。因此，融资租赁与大企业、大项目可以强强联合，而不致于（像担保公司）受到“傍大户”的责难。

2、期限长。基础设施的使用期长、回收慢。而融资租赁与银行信贷融资在期限结构上的分工与差异体现在：融资租赁主要为债务人提供中长期融资（银行信贷则以短期流动资金为主），因而只要租赁的风险可控、利益合适，租期可以上升到设备的使用寿命的大部分（高者可达10－15年，飞机租赁期限甚至可达40年）。

3、现金流稳定。基础设施一旦投入运行，无论是消费者买单，还是政府扶持，或者二者结合，收入来源都比较平稳。融资租赁基本上是按照分月或分季收租，以基础设施项目本身的营业收入或政府按计划的拨款即可保证租金的稳定偿付，形成双方稳定、和谐的运行。

三）融资租赁介入基础设施的重点

考虑到融资租赁和基础设施的现金流三方面特点，在基础设施领域，融资租赁的支持重点为：

1、大交通：飞机，火车，汽车，轮船和机场，铁路，地铁，公路，码头等立体交通；

2、通讯：交换机与网络；

3、民生工程：供水供气，污水处理，医院，学校；

4、能源：水电，火电，核电，风电，太阳能等新能源和路灯节能。

二、融资租赁介入基础设施项目的价值

不仅仅是业务上规模，还有极大的附加价值。

一）风险可控。

大型基础设施的业主及融资租赁的债务人要么是大型国有垄断企业（如铁路、电信），要么是地方大型骨干企业（如电站），体量大、资产多，现金流量好，信用佳，既愿意也有能力按时付租，租赁的道德风险和信用风险小。

二）宜快速做大资产做出品牌和影响力。

一个公司只有以自己的业务量和占有的市场份额来证明自己存在的理由，但既要风险可控，又要能快速做大，显然租赁公司一开业仅在中小企业领域是难以实现的，而基础设施建设领域适宜大资金的进出，有利租赁公司在短期内做大规模，扩大影响，营建一个“要设备，找xx租赁”的口碑，此后潜在客户主动找上门来，有利于业务的持续增长，又有利于好中择优，进一步控制风险。

三）有利于树立（银行）信用并获得充分的信贷支持。

租赁公司有了大的资产和稳定的租金回收，容易获得银行认同，容易建立起良好的信用记录，并为后期项目获得银行充分的信贷支持垫牢基础，尽快实现资本金1：10的放大效应，显然这是一开始就作中小租赁项目难以达到的效果。此外，以成批量的大型基础设施租赁资产实行证券化，也能很容易给投资人说清商业模式，风险状况和盈利能力，容易获得证券投资人的认同。

四）提升投资人信心。

对于须持续增资扩股的融资租赁公司而言，经营的业绩是吸引投资人的最好素材，这个无言的证明比任何动听的故事都鲜明而有力。即便是到资本市场，以大项目简捷明了、大众可信的资产与收益，也更容易说明自己而让投资人用脚投票。如果一开始就主作业务增长慢的中小企业市场，投资人的耐心将受到业务模式的挑战，弄不好成被动局面。

五）有利于充分用好有限的业务能手。

融资租赁是一个对从业者素质要求高，而现有业务熟手十分稀缺的行业。一个新设立的融资租赁公司往往仅有为数甚少的业务熟手，需要以师带徒方式自我培训业务团队，租赁公司起步期作大型基础设施项目，可以充分发挥业务能手的价值，也有利于带出具有公司文化特征的业务团队。反之主作属于零售型的中小企业业务，熟手的价值得不到发挥，简单的业务也培训不出好的徒弟。

但是，大型基础设施建设中，承租人因其体量大又是其他债权人追逐的对象，因而在交易价格上其话语权强，往往形成业务量大而利薄的格局，就是人们通俗讲的“大业务赚名不赚利”，因而租赁公司在起步阶段快速作好大型基础设施项目，尽快上量上规模的前提下，还须及时分出精力，启动中小企业融资租赁和对市场可控或具有成熟二手市场的设备经营性租赁，以提升公司的综合创利能力，方能达到名利双收。

三、不动产租赁

动产与不动产的概念：

1、动产与不动产区别是：以固定资产是否可以移动并且移动是否会损害其价值为标准来区分。

二者在权利设定的方式上，动产转让和其他权利的设定不需要书面的形式，而不动产的转让和其他权利的设定必须采用书面的形式。

2、不动产包括：土地、定着物（房屋及建筑物），定着物的特点是附着于土地或房屋建筑物，移动会损害价值或功能。

二者作为融资租赁物的情况：

1、二者作为融资租赁物的应税范围不同，动产项目的租赁收益属于17%的增值税，不动产项目的租赁收益属于5%的营业税。

2、如何界定租赁物是动产或不动产

根据二者的概念及特点，分以下情况：（1）如果承租方提供的租赁物是可移动的有形设备，则属于增值税项目；（2）如果租赁物只有房屋或建筑物及附着的设施，没有任何相关设备，则属于营业税项目；（3）如果租赁物既有房屋又有安装的设备，则根据情况，可以厂房为租赁物，也可以其设备为租赁物。

对租赁物是动产或不动产的界定，公司必须和租赁项目的资金来源方一致，也必须和承租人一致，这样经营项目的应税范围一致，租金收付的票据一致。

对附着设备的房屋，应尽可能按不动产的项目操作，申报5%的营业税，公司作为出租方承担的税负较低。

不动产租赁业务的突出特点是单笔金额很大、租赁物变现能力极低、担保措施很弱。这既考验租赁公司的融资能力，也对租赁公司的资产安全带来了极大地挑战。金控租赁不动产租赁的原则：

（1）有所为有所不为。坚决不做住宅及商业房地产租赁业务，专注于政府基础设施不动产租赁；坚决不做民营企业的不动产租赁业务，专注于国有企业。坚决不做省外的不动产业务，只做四川省尤其是成都市范围的不动产租赁业务。即便是在成都市的区县，我公司也面临金融租赁公司的巨大竞争压力，相对于金融租赁公司雄厚的资金实力和低廉的资金价格，我公司的劣势非常明显。因此，我公司把业务重点放在经济发展水平较低的三三圈层区县，充分发挥我公司的营销渠道优势和营销效率，在二三圈层区县确定了较高的市场占有率。

（2）为政府平台公司提供方便灵活的租赁服务。四川省目前的融资租赁公司虽然不多，但融资租赁的市场竞争仍然非常激烈，工银租赁、国银租赁、远东租赁、江苏租赁等十余家全国性大型租赁公司均在省内大力拓展业务，尤其是发展不动产租赁更是这些公司的重点。面对金融租赁公司雄厚的资金实力和低廉的价格优势，金控租赁不断探索创新，形成了有竞争力的业务特色。一是与地方政府及其金融办保持密切沟通，随时掌握区县平台公司的融资需求。二是简化租赁环节，降低交易成本。金融租赁公司开展不动产租赁业务均要求租赁物必须过户，由此产生不必要的税费，脱离了不动产租赁业务的融资本质。因此，金控租赁不以租赁物过户为租赁的必须条件，而是把关注重点放在落实还款来源和担保措施上。三是操作流程方便快捷。由于金控租赁与承租人同在一个区域，有利于高效沟通。在租赁架构设计上金控租赁也做到简单清晰，尽可能满足承租人的全部需求。四是租赁与融资同步推进，大大缩短融资时间，租赁资金到位迅速。

（3）实施严格的总量和单笔额度控制。根据不同区县的经济发展水平、财政收入和负债水平，确定每个区县不同的租赁授信额度，避免地方政府和国有平台公司承担过重的债务负担。目前金控租赁给予成都市辖区县的融资额度通常为3-8亿元。单笔融资金额过大的租赁项目往往蕴含更高的风险（至少是流动性风险），因此，金控租赁还严格控制单笔不动产租赁项目的金额，成都市辖区县项目单笔原则上不超过2亿元，省内其他区县的项目单笔原则上不超过5000万元。

（4）设定较为严格的风险防控措施。除去有特许经营权的基础设施项目外，原则上要求承租人或关联方提供土地房产等抵押物，抑制平台公司盲目扩大负债的冲动。

（5）设定分期还款安排，减少到期还本压力。融资租赁的期限通常是2-3年，为此，金控租赁设定8-12期租金，承租人将全部租金分摊到每期租金中归还，有效地减少了到期还本压力。

四、案列分享

成都金控融资租赁有限公司（简称“金控租赁”）44亿元资产，38亿元租赁资产，70%是基础设施。

一）融资租赁支持交通先行

1、助推公交车辆更新换代

金控租赁开业典礼上与市公交集团签署了3亿元共600辆公交车融资租赁，支持全市1000辆公交车升级更新换代工程。先以租赁公司自有资金到位3000万元支付购车首付款，再由银行提供贷款，支付8800万元购车进度款，首次合作形成1.1亿元交通类租赁资产。成都市以融资租赁助推公交事业发展走在全国的前列，成为全国公交行业观摩学习的典范。

我们还探索通过融资租赁支持公交车配置灭火器、汽车轮胎更新等方式，支持电子眼（天网）建设，提升社会交通的安全性。

2、支持加快城市轨道交通（特别是地铁）的建设

地铁是缓解城市交通压力的有效途径，也是一个城市综合实力的显性指标。成都市开通地铁一号线获得广大市民特别是上班族的高度好评。为加快地铁建设进程，金控租赁与央企上市公司中铁二局合作，首次为后者融资租赁一台近4800万元的盾构机用于地铁2号线施工。租赁公司先动用自有资金一次性支付全款以支持盾构机供应厂家（南车隧道公司）尽快进料，专项生产，保证按期（并争取提前）交付使用。此后该租赁项目获得光大银行4200万元保理融资支持。该租赁模式取得成功后，我们扩大经营规模，又与中铁二局进行二度合作，回租融资7700万元，以缓解后者的流动资金紧张。

3、支持政府公务车改革

地方财政更多投向经济发展后，政府经费日渐紧张，结合创新理念，政府向专业经营公司（有的是政府的平台公司）租赁政务用车，成都都江堰政府就是推进的该模式改革，我们为此回租政务用车1000万元，锁定市政府财政拔款为还租来源，妥协解决改革与资金的关系。

4、海运及内河航运租赁

飞机、轮船历来是最适合的融资租赁物，这也是银行系金融租赁公司投入重兵的领域。作为中小型租赁公司，金控租赁抱着积极学习的态度，利用进出口银行船泊贷款的优势，尝试性与海航集团大新华物流公司（新造）融资租赁一艘5.4万吨级干散货船共2.4亿元，先期支付进度款1.2亿元；与铭佳船务及其关联公司（建造）租赁三艘内河集装箱货船4500万元，提升长江中上游黄金水道，特别是重庆以上川江的运力。

2012年末金控租赁交通类租赁资产余额达2.69亿元，占到公司租赁总资产的6.34%，充分证明公司有实力、有能力承接国家大型基础设施建设的融资租赁，而且得到大型央企和地方国企的认同，证明公司具有优秀的合作力、创新力和执行力。同时，租赁公司介入交通项目，也得到银行的认同，银行对租赁公司提供了及时和创新的资金支持。

二）参与医疗、教育等民生项目的改革与发展

1、医疗卫生

现有的医疗卫生设施设备严重不适应城市化进程、市民医疗消费水平的提高和城乡统筹一体化的发展。特别是县级城镇扩建后，原有的（公立）医院急待搬迁到新城区。金控租赁与成都市金堂、新津、龙泉、青白江、大邑县（区）、宜宾市翠屏区医院达成共识或直租、或回租（后者为多）共融资1.9亿元。

顺应国家鼓励民营（及外资）进入医疗事业的改革步伐，融资租赁对民营医院、社会医院的设备资金需求也加大支持力度。比如金控租赁为四川君安康医疗投资公司及下属的新都红星老年病医院提供300万元的设备回租（变现），以增加新开张医院的铺底流动资金，提升医院的营业规模，支持其尽快达到满负荷运行，缓解老年病人入院难问题，到2012年末，该医院营业收入达到5000万元，服务能力增强。

2、学校教学设备租赁

二十一世纪的竞争主要是人才的竞争，要在竞争中取胜，教育当先行。金控租赁勇担支持教育发展的社会责任，率先为金堂县教育局、翠屏区教育部门租赁融资共8000万元。

此外，金控租赁主动探索对文化产业的支持方式。比如支持县区电影院建设等。

2012年末医院、学校租赁资产余额2.36亿元，占到公司租赁资产总额的14.34%。

三）创新（工业）园区建设

以富士康为代表的先期进入中国沿海地区的外资企业面临再次产业内移，富士康将很大一部分产能内迁到成都市，为此名列四川省政府一号工程。为迎接国际知名大企业内迁，成都市县政府承担了厂房、员工住房及配套设施的兴建任务（富士康分三年回购），郫县就承担100余万㎡员工生活用房的建设，须融资近50亿元。金控租赁积极参与省市重大（园区）建设项目，立足租金回收有保障，以创新方式解决园区厂房及员工配套住房的建设资金，为富士康项目建设注入5亿元，支持政府按时间进度完成园区建设任务。另外，通过回租1亿元盘活金堂县安置小区的商铺，为滚动建设安置房引入新的融资渠道，加快民生温暖工程实施步伐。

2012年末公司园区建设租赁资产6亿元，占租赁总资产36.45%。

 

 

 

 

 

作

 

 

 

 

者

 

 

 

 

简

 

 

 

 

介

 

 

 

 

 

 

罗

晓

春

 

成都金控融资租赁有限公司总经理

 

 

 

高级经济师，硕士；历任县长助理，省农行信贷副处长，省农发行营业部负责人，四川金融租赁公司总裁，上海融联租赁公司副总裁。现任成都投控集团投资总监，兼任金控融资租赁总经理、金控典当董事长，成都市企业家协会副会长。

参加部级课题研究6项，发表论文300余篇,由清华大学出版《融资租赁经营论》，光明日报出版社《如何做个好领导---孔子儒学与当代企业管理》等专著，40余次获奖。获1989成都市优秀科技论文二等奖，农总行1990攻关课题二等奖，2012中国融资租赁产业创新杰出人物，成都市第10届优秀企业家称号，2013年度中国融资租赁杰出经理人。

 

 

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