现在由于三四线城市商品房基本上卖不掉了，一些房产商就进入多元化转型，互联网金融成为许多房产商的新方向，整个P2P行业没有一家盈利，就是平安的陆金所资产达到100亿元以上，也没有盈利。而传统银行业现在的利润增速在个位数，相比之前40%或以上的增速，实在是啃骨头、喝汤了，这也意味着网络贷款利润回报率有限。由此可见，房产商转型互联网金融好看不好吃，同行高管被招聘而来的是复制经验，这就意味着要想盈利或获得国内顶尖水平，那是困难的。融资租赁作为金融一部分，在这样的大环境下，也是难以巨大地获利，只有通过国内顶尖专家指导非常规发展，才有竞争力领先国内并巨大盈利。那么，房产商融资租赁新风口在哪？

　　

　　笔者认为，房产商的融资租赁大多数是属于商务部主管，而非银监会主管，属于内资试点融资租赁公司，而非商务部监管的外资投资的融资租赁公司，也非银监会监管的金融租赁公司，主要在证券交易所发现资产证券化产品，而非在银行间发现资产证券化产品。目前金融租赁ABS产品只有49.9亿元，而证券交易所的企业ABS产品今年到目前是总发行514.92亿元，50单，而去年全年是400.83亿元的发行规模。其中，租赁债权为基础资产的企业ABS共发行15单，123.37亿元，去年全年只有4单，总额是34.75亿元。规模占比从去年的8.7%上升到目前的23.9%。

　　

　　主要是因为证券公司操作比较其它资产更加容易，租赁资产比信贷资产在对待破产隔离上容易实现，使得投资者更容易接受，企业ABS今年有可能达到一两千亿的规模，因为下半年往往比上半年多，而融资租赁资产证券化的份额有可能上升到三分之一左右，就是全年有可能达到330亿元到660亿元之间。

　　

　　融资租赁公司如何形成新风口？

　　

　　1、 2-3个月，只要租赁资产达到三五个亿元的规模，赶快打包资产证券化，一两个星期或两三天就能打包成资产证券化，采取小步快跑的方法，宝信租赁就是这样做的，如1-4期发行产品的时间分别是2014年12月16日、2015年3月19日、5月19日、7月22日。如此就不需要到银行贷款来补充资金了，而是通过这种资产证券化来融资，银行贷款时间很长，另外，贷款周期灵活有限。现在融资利率比较低。今年上半年部分融资租赁证券化产品利率比银行还低。

　　

　　2、 融资租赁公司通过资产证券化，等于把债务转出表了，又可以进行融资了，这实际上是提高了杠杆率。可以通过杠杆扩大业务规模。

　　

　　3、 由于融资租赁公司是企业进行而非金融也进行，那么金融租赁主要涉及飞机、海运船、游艇等大项目，而内资试点融资租赁，基本上是涉及实体。我们以常见的企业把机器设备以售后回租形式融资为例，如果仅仅估价机器设备的价值而进行融资租赁是一种常规作法，笔者认为，万一企业产品销售不良，变成融资租赁公司买了一堆机器。所以，融资租赁公司一定要派国内顶尖专家把脉该企业产品是否有前途，如果产品一般，笔者建议需要进行一系列创新改造，然后给予融资租赁，但是，租赁上可以适当优惠一两个百分点利率，但是融资租赁公司以咨询、指导、顾问形式，参与超过上一年利润额增速的利润额协议分成，这才是巨大的机会。另外，如何把该企业员工的刚需消费产品、投资、教育、改善住房等相结合，把这个企业做深做透，通过这种与企业及其员工深度“恋爱”的方式，来共同发展，这才是融资租赁业发展的巨大竞争力。但是，把更多的融资租赁企业群整合企业，并给予一系列服务，需要多料研究专家、企业综合创新专家、综合研究经济专家，才能操盘。否则，没办法进行总揽全局。

　　

　　4、 要把融资租赁业务与商品房、P2P、众筹、小额贷款、消费金融、担保、典当、保险、信托、企业创新、零售公司、投资高回报、文化娱乐等进行有机串联起来，这种串联并不是为串联而串联，而是因为串联后竞争力上升、利润率上升、1+1＞2、品牌影响力扩大等而进行的。中国除笔者之外，能够同时玩转这些产业、项目而取得高回报的顶尖专家还没有。通过笔者的方法，房产商即使是三四线的商品房、商场一样可以救活。

　　

　　综上所述，笔者认为房产商进入互联网金融要想盈利还比较困难，但是，只要邀请国内顶尖专家把融资租赁业务与商品房、P2P、众筹、小额贷款、消费金融、担保、典当、保险、信托、企业创新、零售公司、投资高回报、文化娱乐等进行有机串联起来，竞争力上升、利润率上升、1+1＞2、品牌影响力上升了。然后小步快跑打包融资资产证券化，这才是笔者说的房产商融资租赁的新风口。

 

    作者：知名经济学家吴东华 文章来源：中国经济网