租赁物适格性

　　

　　最高人民法院

　　

　　目    录

　　

　　租赁物是融资租赁行业的核心，贯穿融资租赁行业的始未，每个工作步骤都围绕租赁物展开。

　　

　　适格租赁物的法律规定

　　

　　1.我国法律的规定

　　

　　我国《民法典》对租赁物的范围，未作出规定。

　　

　　2.国外的规定

　　

　　2.1美国

　　

　　《美国统一商法典》规定，融资租赁中的货物，是指符合合同要求的一切可移动的物，或不动产附着物，但不包括货币、资料、票据、账簿、动产契约、一般无形资产，以及包括未开采的石油天然气类的矿产等。

　　

　　2.2国际法

　　

　　《国际融资租赁公约》调整的融资租赁关系的标的物仅限于成套设备、资本货物及其他设备。

　　

　　国际统一私法协会《租赁示范法》第一条规定，租赁物是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产，特制资产、植物和活的以及未出生的动物。

　　

　　3.我国监管部门规定

　　

　　3.1银监会：固定资产

　　

　　《金融租赁公司管理办法》第3条第2款规定：适用融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。

　　

　　/*固定资产：指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月，价值达到一定标准的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。*/

　　

　　/*实践中，判决是否为固定资产，需要查阅承租人的固定资产清单、会计账簿、进货合同、付款记录等，一方面用来判断租赁物的适格性，另一方面判决租赁物的所有权人*/

　　

　　3.2商务部：动产、交通工具、无形资产

　　

　　《外商投资租赁业务管理办法》第6条规定，租赁财产包括：

　　

　　（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；

　　

　　（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；

　　

　　（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。

　　

　　3.3商务部、国家税务总局：设备、机构、运输工具

　　

　　《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》第3条规定，试点企业从事融资租赁的租赁物的范围包括“各种先进或适用的生产、通信、医疗、环保、科研等设备，工程机械及交通运输工具（包括飞机、轮船、汽车等）” 。

　　

　　3.4银保监会：固定资产（产权清晰、真实存在、能产生收益权）

　　

　　《融资租赁公司监督管理暂行办法》（2020）

　　

　　第七条规定：适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物作为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。

　　

　　第十四条　融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。

　　

　　4.地方金融局

　　

　　4.1上海金融局：固定资产

　　

　　《上海市融资租赁公司监督管理暂行办法》（2021）

　　

　　第二十条 适用于融资租赁交易的租赁物一般应当为权属清晰、真实存在且能够产生收益的固定资产（国家及本市另有规定的除外）。

　　

　　融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权，不得接受已设置抵押、权属存在争议、无处分权、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。

　　

　　4.2北京金融局：未规定具体形态

　　

　　《北京市融资租赁公司监督管理指引（试行）》（2020）

　　

　　第二十一条 融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体，并应当合法取得租赁物的所有权。

　　

　　4.3广东金融局：固定资产

　　

　　《广东省融资租赁公司监督管理实施细则》 （征求意见稿）（2021）

　　

　　第十五条 【租赁物范围】适用于融资租赁交易的租赁物为权属清晰、真实存在且能够产生收益的固定资产（含附属按照固定资产入账的无形资产）。另有规定的除外。#p#分页标题#e#

　　

　　4.4厦门金融局：固定资产、无形资产

　　

　　《厦门市融资租赁公司监督管理指引(试行)》（2020）

　　

　　第十五条 融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物（包括固定资产和无形资产）为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。

　　

　　4.5重庆金融局：固定资产

　　

　　《重庆市融资租赁公司监督管理实施细则（试行）》（征求意见稿）（2021）

　　

　　第三十一条 适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。

　　

　　融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。

　　

　　5.最高法对租赁物适格性的态度

　　

　　对于融资租赁交易中的租赁物适格性问题，最高人民法院的态度是“应由融资租赁行业的行政监管部门予以认定和解决”，并对以不动产为标的的融资租赁合同采取了比较开放的态度，即未明确否定房地产融资租赁，但仍以租赁物的性质作为认定是否构成融资租赁法律关系的因素之一，由人民法院结合具体个案予以认定。

　　

　　从世行优化营商环境角度，我们倾向于企业获得信贷，让更多的标的物能成为融资租赁的适合租赁物。但同时，又必须处理好以融资租赁为名行借贷之实而引发风险，在司法实践中，应当结合监管规定、租赁物特性等情况综合判定

　　

　　综合来看，我国的监管规定把租赁物限定在固定资产上，少数地方允许无形资产。至于生物、鲜活

　　

　　一、房产及附属物作为租赁物的判例分析

　　

　　我国法律并没有禁止房产及附属物作为租赁物。

　　

　　无论是学者，还是法官都喜欢分析最高法院（2014）民二终字第109号案，在本案中，法院认为：

　　

　　在融资租合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人B公司移转至出租人国泰公司。由此产生的实际法律关系是，某租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；B公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从某租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。

　　

　　本案并没有否认也没有确认房产作为租赁物的适格主体，只能说最高法院并没有对此提出反对意见。在本案中，最高法的阐述观点是租赁物需要转移所有权，否则并不发生融物的行为，进而不构成融资租赁法律关系。对是否为适格租赁物一事，最高法院采取了回避的态度。

　　

　　同样在上海法院的一起判决中，法院持同样的态度。法院认为：

　　

　　本案系争《融资租赁合同》系房地产售后回租业务。在《融资租赁合同》签订时，系争动迁安置房尚未建成，在合同履行期间，涉案地块又被上海市闵行区规划和土地管理局收回，A公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不实际享有也不可能享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物不存在应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；被告公司作为租赁物的所有权人，其仅是以出卖人之名从原告处获得款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。

　　

　　本人认为：不动产及附属物，可以作为租赁物。我国民法典规定，不动产所有权转移是以登记为原则。但若登记，将发生大额的税费，这将大大增加融资租赁的成本。故在实践中，鲜有承租人会将不动产登记过户给出租人。

　　

　　最高法院的意见观点：

　　

　　第一，对租赁物包括企业厂房、设备在内的融资租赁合同，构成融资租赁合同关系。理由如下：

　　

　　1.此类租赁物符合银监会及商务部有关租赁物为固定资产的规定，体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，也符合通过融资租赁支持实体经济的产业政策。从权利义务关系的设定上来看，将企业的厂房、设备的所有权转移给出租人，并在此基础上建立的融资租赁合同关系符合《民法典》第735 条有关融资租赁合同的权利义务关系的规定。#p#分页标题#e#

　　

　　2.就商业地产而言，其承租人为融资需要，以融资租赁合同的方式取得商业地产的使用权，并实际占有、使用租赁物，出租人作为租赁物的所有权人，在其物权担保得到保障的前提下，提供融资便利，并不违反法律法规的强制性规定，也并非政府房地产调控政策的调整对象和目标，故也不应以其租赁物为不动产而否定融资租赁合同的性质和效力。

　　

　　第二，对于以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发商作为承租人、租赁公司作为出租人的“融资租赁合同”，不构成融资租赁合同关系。主要理由：

　　

　　1.房地产在建项目尚不具备法律上的所有权，故出租人并未实际取得房地产项目的所有权，此与租赁期间出租人享有对租赁物的所有权的特征相背离；

　　

　　2.房地产开发商作为承租人，并非租赁物的实际使用人，其租赁在建房地产项目，也并非为使用租赁物，而是通过房地产项目来取得贷款融资；

　　

　　3.在建房地产并不属于实质意义上的固定资产。我们也注意到，有的租赁公司和开发商为了避免交纳房地产过户的大量税费，而采取了不过户的操作方式，对未过户的，因与出租人对租赁物享有所有权的法律关系不符，我们倾向于明确认定此类房地产融资租赁不构成融资租赁合同关系。

　　

　　二、多项设备整体作为租赁物的适格性分析

　　

　　在实践中，很多承租人会将很多大大小小的机器设备打包在一起整体转移给出租人。有些时候，这些小件租赁物是难以区分的。但租赁物须具有真实性和特定化的特点，否则不能成为适格租赁物。如何将租赁物进行特定化，成为多项设备整体作为租赁物的关键。

　　

　　在一起案件中，法院经审理认为：

　　

　　各方对系争合同性质的争议主要集中于案涉租赁物是否真实存在且特定化，以及租赁物是否依法完成了所有权的转让。售后回租交易中融物真实性的判断，应以租赁物真实确定、租赁物价值与转让价格具有对应关系，以及租赁物所有权从承租人转移至出租人作为主要认定标准。

　　

　　案涉租赁物为被告C公司所有的奶牛养殖场养殖设施，租赁物名称、型号规格等在《融资回租合同》的附件《租赁物件明细表》予以明确记载，考虑到案涉租赁物属整体化、规模化的农业设施，数量庞杂，租赁物件之间的依存度较高，结合原告提供的与租赁物有关的采购合同、发票，被告提供的相关设施农用地审批文件，加之有第三方具有资产评估资质的评估机构出具的《资产评估报告》，能够证明案涉租赁物真实且确定。案涉租赁物的价值经过第三方评估机构的资产评估予以确定为32,352.69万元，而被告向原告的转让价格为3亿元，两者之间基本具有等价对应关系，不存在低值高估等不合常理的情形。

　　

　　本案只所以被支持，关键点有三：1、租赁物明细表的存在；2、采购合同、发票；3、资产评估报告。这三点缺一不可。否则难以做到租赁物的真实性和特定化。

　　

　　三、供水管网、电网、煤气管网、自来水管网作租赁物的判例分析

　　

　　出租人向承租人购买电子提花机、变电供电设备系统、供水管网系统及天然气管网等资产，并将该等资产回租给承租人使用。发生纠纷后，诉至法院，最高法认院认为：

　　

　　本案的法律关系性质应为融资租赁法律关系。

　　

　　本案融资租赁标的物具备融资与融物相结合的特征，亦不存在仅有资金空转的情形，原审判决以履盖全厂区的电网、煤气管网、自来水管网已于2012年即开始使用，且不是独立的可分割物，无法实现租赁物的担保功能为由，否定融资租赁关系的成立不妥。因融资合同的租赁标的物可能实际上无法收回，或者起不到物权担保的作用导致出租人权利受损，故实践中存在承租人向出租人提供担保以确保出租人债权实现的情形。因法律法规未就融资租赁关系中设定担保予以禁止，故A公司与B公司、其他保证人另行签订担保合同保障A公司债权的安全，不影响融资租赁合同的法律性质。综上，原审判决认定本案A公司与B公司的法律关系名为融资租赁，实为抵押担保借贷不妥。

　　

　　最高法认为供水管网、电网、煤气管网、自来水管网为适格的租赁物。至于这类租赁物是否能被取回、处置，这是一种商业风险，而不是法律合规问题。不能以此为由判决租赁物的适格性。

　　

　　四、钢结构是否能作为租赁物的的判例分析

　　

　　在一起融资租赁案件中，一家4S店经销商把其店的钢结构转让给出租人，实现融资。本案中，法院认为：

　　

　　首先，案涉钢结构真实存在，且因双方当事人的共同指定行为已经特定化，且其结构清晰、易于辨认。其次，案涉钢结构不因附着于不动产而不再为租赁物。从案涉合同约定来看，双方系以作为动产的4S店钢结构作为融资租赁的租赁物，当其附着于不动产而与玻璃幕墙等共同构成4S店建筑物时，由于其为建筑物的主体架构，故仍具有相对的独立性。第三，融资租赁虽兼具融资与融物双重属性，但其实质是以融物达到融资的目的。法律并未禁止4S店钢结构作为融资租赁的租赁物，此种情形下虽融资担保的功能有所减弱，但融物属性并未丧失。#p#分页标题#e#

　　

　　五、以生物资产作租赁物的的判例分析

　　

　　2015年8月，国务院办公厅发文表示“支持融资租赁创新发展，在风险可控前提下，稳步探索将融资租赁标的物范围扩大到生物资产等新领域”。

　　

　　宜信普惠融资租赁与河北XX畜牧有限责任公司达成合作，为200头泌乳牛办理了售后回租业务，开创了“活体租赁”的先河。

　　

　　2016年4月，某乳业公司一次性将约1/4的牧群（约5万多头奶牛）以10亿元人民币以售后回租方式与广东某租赁公司开展租期5年的租赁融资。

　　

　　法院认为：

　　

　　法律、法规原则上并不禁止生物资产作为融资租赁标的物，融资租赁行业相关指导意见也指出将探索租赁物范围扩大到生物资产等新领域。对于本案中以奶牛为租赁物，因奶牛具有“牛耳标”等身份标识，能够特定化，且不易消耗，符合租赁物的法律特征。

　　

　　本律师认为，鲜活生物资产作为租赁物的关键在于能将租赁物特定化，猪牛羊、树苗都可以特定化，是适格租赁物。但蚂蚁就不行，没法特定化，这些不宜特定化的生物资产还包括：蜂蜜、鱼及其他水生动物。但若是能划分了独立单元且可数、不宜移动的生物资产，可以作为租赁物，如：成片的多年生花卉、多年生韭菜。短期的农作物不宜作为租赁物，如半年生小麦。

　　

　　一般来说，生物资产作为租赁物还需要考虑二点：非消耗物和生长周期长。如：乌龟和鱼可以作为租赁物，但虾不行，寿命太短。