【导读】近期，多地金租监管机构开展了区域金租公司监管谈话及指导工作，多地区已要求2021年租赁物中，构筑物资产余额较2020年末不得增长，部分区域对于构筑物资产余额占比做出要求，部分区域对于管网作为标的物做出严格限制。租赁经理人与各区域金租从业人员进行了交流，从各地机构情况、构筑物定义范围及相关司法判例三个方面整理分析与大家做简要交流。

　　

　　构筑物的定义和范围就成为监管尺度的重要参考。结合构筑物定义及目前租赁公司操作的租赁标的物，我们可以对标的物是否属于构筑物进行初步划分。

　　

　　（1）明显属于构筑物：高速公路、地铁站台标段、桥梁、涵洞、码头、铁路站台、飞机跑道、水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池、养猪场围栏等资产，不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物。该部分资产的限制操作将对中大型金租开展高速、地铁、港口业务造成较大影响，此类资产预计占到金租公司资产余额的20%。

　　

　　（2）不属于构筑物：房屋、商业门面、厂房等属于能够提供人类居住功能的人工建筑物不属于构筑物。

　　

　　（3）是否属于构筑物存在争议：水电热气管网及配套设施。有待监管机构进一步明确。该部分对金租公司开展平台业务影响最大。预计占到大部分金租公司资产规模的一半左右。第三部分有管网司法判例可供大家参考。法院认为以管网作为租赁物，具备融资与融物相结合的特征，双方当事人之间构成融资租赁法律关系。因此建议监管机构此类标的物不要进行限制，否则将对民生公共事业主体企业融资造成极大影响。

　　

　　一、各地监管机构窗口指导情况及影响

　　

　　根据租赁经理人与各地同业交流情况，汇总如下：

　　

　　1、煎饼城，金租十二家，2017年金融工作会之后已开始对平台业务及标的物进行限制，2018年要求金租平台业务较上年末不得增长”。除BY之外，XY、MS2018年后已不操作平台业务，仅操作现金流能够实现覆盖的水电热气业务，ZX仅仅是维持成立初期部分平台余额。仅有BY金租比较刚，一直在持续开展平台业务，不过中原银行接手后已开始产业转型。此次全国政策开始收紧，对煎饼侠们影响不大，因区域内金租早就开始过苦日子了，早已适应新常态。但煎饼城区域是否继续收紧有待观察。如果该区域对构筑物做出进一步限制，预计将对GY、XY等大型金租开展高速、地铁大型项目造成限制。

　　

　　2、魔都，金租七家，三家专业子公司。近期魔都监管也传来窗口指导意见：“租赁物中，构筑物资产余额较2020年末不得增长”。该政策对三家航空航运专业子公司及操作汽车的GYD无影响。JY、ZY、PY、TPSH、NY主要影响是其操作的地铁标段站台、高速公路、港口码头等大型项目将造成极大影响，毫无疑问这些都是构筑物，这些项目是支撑起规模的主要标的物。对CJLH影响较大的将是其平台业务的开展，管网资产是否属于构筑物尚无明确界定。

　　

　　3、华东两省合计十余家，部分机构已接到窗口指导，要求“租赁物中，构筑物资产余额较2020年末不得增长”。两省区域金租是操作平台业务的主力部队，此次窗口指导预计对区域内机构会有较大影响。HR、SY、ZY、JS几个大户的增量预计将受到较大影响。

　　

　　4、大湾区区域，金租五家，部分机构已接到窗口指导，要求“租赁物中，构筑物资产余额较2020年末不得增长”。GY金租操作的地铁标段站台、高速公路、铁路等大型项目将造成极大影响，不过对于GY较好的就是其基础设施类资产余额较高为1360亿。这将为GY进行结构调整提供了较好的存量业务基础。区域内其他几家机构规模都不是特别大，且开始转型产业方向，影响将相对有限。

　　

　　5、雾都区域，金租四家，部分机构已接到窗口指导，要求“租赁物中，构筑物资产余额较2020年末不得增长”。

　　

　　6、海峡两岸区域，部分机构已接到窗口指导，要求“租赁物中，构筑物资产余额较2020年末不得增长，且管网不得作为标的物”。不过区域内两家金租存量规模不大，只能顺势进行产业转型了。

　　

　　7、烤串区域，机构接到窗口指导，要求“租赁物中，构筑物占比不得超过30%”。

　　

　　8、葱省区域，部分机构已接到窗口指导，要求“租赁物中，构筑物资产余额较2020年末不得增长”。

　　

　　二、构筑物的范围

　　

　　上述监管窗口指导提到很重要的一点就是构筑物，那到底什么是构筑物，它与我们日常所说的建筑物有何区别？

　　

　　1、构筑物及建筑物的定义

　　

　　《民用建筑设计术语标准》（GB/T 50504—2009）第2.1.5条对构筑物的定义是“为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。”

　　

　　第2.1.3条对建筑的定义是：“既表示建筑工程的营造活动，又表示营造活动的成果——建筑物，同时表示建筑类型和风格。”第2.1.4条对建筑物的定义是“用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。”#p#分页标题#e#

　　

　　通常情况下，所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建筑物称为“狭义的建筑物”。构筑物的称谓在给排水教科书中提得比较多。需要说明的是这个定义不是绝对的。在水利水电工程中就江河、渠道上的所有建造物都称为建筑物，比如水工建筑物。

　　

　　广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。

　　

　　2、租赁中涉及的构筑物范围及影响

　　

　　结合以上定义及目前租赁公司操作的租赁标的物，我们可以对标的物是否属于构筑物进行初步划分。

　　

　　（1）明显属于构筑物：高速公路、地铁站台标段、桥梁、涵洞、码头、铁路站台、飞机跑道、水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池、养猪场围栏等资产，不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物。该部分资产的限制操作将对中大型金租开展高速、地铁、港口业务造成较大影响，此类资产预计占到金租公司资产余额的20%。

　　

　　属于能够提供人类居住功能的人工建筑物不属于构筑物。

　　

　　（3）是否属于构筑物存在争议：水电热气管网及配套设施。有待监管机构进一步明确。该部分对金租公司开展平台业务影响最大。预计占到大部分金租公司资产规模的一半左右。第三部分有管网司法判例可供大家参考。法院认为以管网作为租赁物，具备融资与融物相结合的特征，双方当事人之间构成融资租赁法律关系。因此建议监管机构此类标的物不要进行限制，否则将对民生公共事业主体企业融资造成极大影响。

　　

　　三、构筑物作为标的物相关司法判例参考

　　

　　管网、桥梁、涵洞等构筑物能否作为租赁物？

　　

　　我国现行法律法规、部门规章、司法解释等规范性文件并没有对融资租赁合同项下租赁物的范围、类型作出明确规定。

　　

　　国际统一私法协会审议通过的《租赁示范法》第二条规定：租赁物是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、特制资产、植物和活的以及未出生的动物。这一术语不包含货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。

　　

　　在我国司法实践中，管网、桥梁、涵洞等构筑物是否可以作为租赁物，各级法院审理涉及这类租赁物的融资租赁合同纠纷的裁判逻辑是什么？下文将结合具体案例予以总结。

　　

　　1、铁路专用线基土石方、桥梁、涵洞、防风抑尘网墙等，属于“铁路专用线”的一部分，甚至添附到了不动产之上，但不应因此否认《融资租赁合同》性质。

　　

　　案例：中国外贸金融租赁有限公司与上海云峰（集团）有限公司等融资租赁合同纠纷

　　

　　案号：（2016）京01民初151号

　　

　　2、大棚、配电室、消防建筑、绿化、地面硬化、围墙等均属于房屋构筑物，属于不动产，未经登记出租人未取得所有权。且出租人未能提供包括所有权凭证原件、租赁物原始买卖合同及发票原件、租赁物保险凭证原件等证明承租人拥有租赁物完整所有权的必要文件，说明合同双方未有实际转让租赁物所有权的意愿，本案应当按借款合同处理。

　　

　　案例：合德堂农产品交易市场（眉县）有限公司等与信达金融租赁有限公司融资租赁合同纠纷

　　

　　案号：（2018）京民终276号

　　

　　3、以商业构筑物设施作为租赁物，从合同内容看，双方对标的物的性质、价值均已明知，双方对租金构成及当事人的合同权利和义务已作出明确约定，双方所签合同符合融资租赁法律关系的特征，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定双方构成融资租赁法律关系。

　　

　　案例：南京通汇融资租赁有限公司与长沙市城市建设开发公司、铭鼎（上海）房地产开发有限公司融资租赁合同纠纷

　　

　　案号：2017苏01民初第850号、（2018）苏民终861号

　　

　　4、出租人向承租人购买排水管网、燃气管网等租赁物并回租给承租人使用，双方当事人之间构成融资租赁法律关系。

　　

　　案例：远东宏信（天津）融资租赁有限公司与大连海宸开发建设有限公司、大连花园口投资有限公司融资租赁合同纠纷

　　

　　案号：（2018）津民初84号

　　

　　5、酒店房产作为租赁物并办理过户的，当事人之间构成融资租赁法律关系；房产仅办理商品房预告登记，未办理所有权转移登记手续的，出租人未取得房产所有权，当事人之间不构成融资租赁法律关系，租赁公司要求为该房产办理过户的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。#p#分页标题#e#

　　

　　案例：中国金融租赁有限公司与嘉兴市永欣建业有限公司、苗忠兴融资租赁合同纠纷

　　

　　案号：（2016）津民初82号

　　

　　6、以管网作为租赁物，具备融资与融物相结合的特征

　　

　　案例：中电北建建设机械有限公司、成都市成都裕邑有限责任公司借款合同纠纷

　　

　　案号：（2017）最高法民申2175号

　　

　　作者：金租女侠客 来源：经理人杂谈