租赁物是融资租赁法律关系的锚定点。近年来，以电梯、管线、消防设施、空调系统等建筑物附属设施作为租赁物在融资租赁交易实践中屡见不鲜。但建筑物附属设施因构造和功能上的不独立性而据此在所有权上多体现附属性，其是否影响融资租赁法律关系在现行政策及法律环境下并不一致和明确。以往的附属设施融资租赁纠纷中，由于不涉及第三方的权利冲突，裁判法院多从意思自治的角度确认融资租赁合同合法有效。而近期，在一则以建筑物附属设施作为租赁物引发的出租人所有权与银行在先抵押权的冲突案例中，裁判法院以建筑物区分所有权的共有性质，否定了承租人对附属设施的处分权，并据此否定了出租人对案涉租赁物的权利。为探究司法裁判背后的法律依据，本文将从该判例中裁判法院的审理思路出发，重新审视建筑物区分所有权视角下附属设施融资租赁的法律风险。

　　

　　一、案情简介

　　

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　　案件基本事实

　　

　　某金租公司与某房产公司签订《回租买卖合同》《回租租赁合同》，双方开展售后回租融资租赁业务，租赁物为某酒店运行设备并设定抵押，包括消防设备、电梯、综合布线设备、中央空调设备、给排水（污）设施、高低压配电相关设备、安防设备、煤气管道、锅炉和供热系统。在此之后，房产公司为贷款需要将租赁设备所在部分房产抵押给某银行，债务逾期后，法院裁定房产公司将抵押房产交付银行抵债。案涉法律关系如下所述：

　　

　　抵押房产执行拍卖期间，金租公司提出异议，认为执行标的涉及承租人租赁物。最高院裁定认为该案处理结果可能影响到金租公司利益，故将该案发回重审。

　　

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　　法院裁判理由

　　

　　重审法院认为，房产公司将案涉租赁设备设置抵押并转让给金租公司的行为无效，金租公司对于转让和抵押的租赁设备不享有所有权和抵押权，具体裁判理由如下：

　　

　　1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。依据该规定，银行所主张的设备、设施均是实现建筑物的基础公共功能的设备、设施，与建筑物共有权人的生产、生活密切相关，因此属于业主共有。

　　

　　2.《回租买卖合同》签订前租赁设备所在房产已经办理房屋产权登记，故应属于已有业主的建筑物。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”《物权法》第七十六条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。据此，房产公司将案涉动产出卖给金租公司并设置抵押时，其仅是争议标的物的共有业主，房产公司无权单独处分共有财产，同理，房产公司亦无权在争议标的物上设置抵押权。

　　

　　3.金租公司作为专业从事融资租赁的公司，对于所要购买的融资租赁物能否合法交易应有充分的认识，本案中金租公司购买并非属于房产公司专有的争议标的物不符合善意取得，同理对争议标的物亦不符合善意取得抵押权。

　　

　　二、建筑物区分所有权视角下的附属设施融资租赁

　　

　　根据上述判决中体现的裁判思路，建筑物附属设施与融资租赁相关的法律思考包括：建筑物附属设施是专有还是共有？可否单独处置？能否作为融资租赁的适格租赁物？

　　

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　　专有还是共有

　　

　　根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《建筑物区分所有权解释》”）规定，专有部分包括房屋、车位、摊位等特定空间；共有部分包括：建筑基础、承重结构等基本结构部分；楼梯、大堂等共同通行部分；消防、公共照明等附属设施；避难层、设备层等。该解释第2条第1款亦对专有部分作出如下认定：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。鉴于专有部分与共有部分总和构成整体的建筑物，通过专有部分的特征可以反推出只要符合如下任何一个特性即为共有部分：在利用上不具有独立性，在构造上不具有独立性，不能登记为特定业主所有权的客体。与之对应的是，附属设施在构造上属于整体建筑物的“成分”，在利用上系专有部分正常使用所必须的组成部分，不具有排他使用的独立功能，据此，建筑物附属设施应当为建筑区划内的共有部分，由建筑物所有权人共有。#p#分页标题#e#

　　

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　　可否单独处分

　　

　　附属设施权属上的共有性决定了所有权处分上的附随性。《民法典》第273条第2款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。由此可见，附属设施所有权处置上的附随性在于当业主转让专有部分的权利时，附属设施的权利法定一并转让，不可单独保留。《建筑物区分所有权解释》第7条规定，“处分共有部分，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。结合《民法典》第278条第2款规定，对建筑物附属设施的处分，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　

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　　租赁物适格性

　　

　　如前所述，融资租赁法律关系的功能实质在于“以融物实现融资”。对于承租人而言，系以让渡租赁物所有权而换取资金利益；对于出租人而言，系以取得租赁物所有权担保租赁债权的实现。从前述分析可以看出，融资租赁交易与“让与担保”制度在法律功能上具有相通性，均“以物的所有权移转保障债权利益之实现”。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定，目前司法机关对于“让与担保”的裁判理念为，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。由此，借鉴司法机关对于“让与担保”制度的规则结构，可以进一步证实一项财产是否属于“适格租赁物”的核心标准为：其一，该项财产的所有权可否移转；其二，该项财产可否为租赁债权提供切实可行的担保。

　　

　　据此审视建筑物附属设施作为融资租赁物的法律风险在于：首先，出租人将因承租人无权处分而无法取得租赁物所有权。如前所述，建筑物附属设施属于实现建筑物基础公共功能的设备，具有权属上的共有性。如取之作为融资租赁租赁物的，承租人应能够处分，即整栋建筑物内，不存在其他不动产或房屋所有权人，如果存在的话，则应取得其共同同意。未经共同同意的，则出租人无法“形式”上取得相应所有权。其次，由于建筑物附属设施作为租赁物的所有权无法实现独立移转，出租人亦不能通过取回租赁物、予以变现等方式来实现其租金债权，所以，从担保功能的发挥角度来看，以建筑物附属设施作为租赁物亦无法实现前述目的。最后，经共有人同意处分的附属设施作为融资租赁物在与抵押权存在冲突时，将依照《民法典》中规定的顺位规则确定优先受偿权。

　　

　　三、结语

　　

　　结合文章开篇案例来看，司法裁判并未否认建筑物附属设施作为融资租赁项下的租赁物，但也更重视以这类特殊物为标的而进行的物权行为效力，“租赁物是否实际交付、所有权是否移转”仍然是判断该类融资租赁法律关系的核心争点。因此，面对建筑物附属设施融资租赁业务，虽然司法裁判对其租赁物的适格性相对认可，且出租人所面临的租赁物担保功能弱化的经营风险并不足以否定融资租赁法律关系，但鉴于建筑物附属设施的所有权移转要求较难实现，当事人间交易的物权效力、担保功能或将受损，故从商业操作的可行性出发建议谨慎选择。

　　

　　文章来源：德恒律师事务所，作者：吴娟萍 过佳嘉