齐精智：律师陕西明乐律师事务所高级合伙人，金融、合同、公司纠纷专业律师，北大法学院北大法宝学堂特约讲师

　　

　　抵押是以抵押物的交换价值来担保主债权的实现，与抵押物的权利人是谁无关。齐精智律师提示抵押权有效登记后，抵押物确权为他人所有的，抵押权人仍可就转让后的抵押物追及行使抵押权。依据《物权法》第一百七十七条的规定，抵押物所有权人的变动不是抵押权消灭的法定原因。

　　

　　本文不惴浅陋，分析如下：

　　

　　一、   撤销房屋所有权登记不影响抵押权登记。

　　

　　裁判要旨：抵押权属物权，在当事人针对抵押登记民事基础的《借款抵押合同》所提诉讼未被法院支持且房屋登记机关作出的抵押登记合法的情况下，《房屋所有权证》被撤销的法律效果并不及于抵押权的效力。

　　

　　本案中，田野、罗劲在申请对涉案房屋进行抵押权设立登记时，提交了上述法律、规章确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，房屋登记机关作出的抵押登记合法。同时，根据本案在案证据，田钢针对田野和罗劲签订的《借款抵押合同》，已经提起民事诉讼，要求确认该合同无效，但两审民事判决均未支持田钢的诉讼请求。因此，在田钢针对涉案抵押登记民事基础的《借款抵押合同》所提诉讼未被法院支持且房屋登记机关作出的抵押登记合法的情况下，对于田钢的诉讼请求，本院无法支持。关于涉案《房屋所有权证》被撤销的法律效果是否及于该抵押权效力问题，本院同意一审法院的认定意见。

　　

　　案件来源：北京市第三中级人民法院行政判决书(2017)京03行终754号。

　　

　　二、 被诉转移登记行为的撤销，并不涉及涉案房屋下抵  押登记的合法性

　　

　　裁判要旨：本案系典型的房屋虚假登记案件，房屋的无

　　

　　权处分人通过伪造房屋买卖合同等虚假材料，骗取房屋转移登记后，将房屋设定抵押进行借款，抵押权人基于对房屋权属登记的公示公信发放借款，后房屋真实权利人起诉要求撤销房屋登记，而抵押权人主张取得房屋抵押权而阻止撤销房屋登记，此类案件关涉房屋真实权利人和抵押权人的利益平衡与保护。首先，应审查转移登记行为的合法性，转移登记所依据的材料系虚假的，被诉登记行为行为因缺乏事实依据而不具有合法性，属于“主要证据不足，应当予以撤销”的情形。其次，应审查是否具有撤销登记行为的阻却事由，即撤销登记会造成公共利益的重大损失或房屋已为第三人善意取得，具有阻却事由的，判决确认被诉行为违法；不具有阻却事由的，判决撤销登记行为。

　　

　　需要注意的是，被诉转移登记行为的撤销，并不涉及涉案房屋下抵押登记的合法性，抵押权人仍有权主张抵押权的善意取得以寻求救济，不必然需要通过申请再审达到实现抵押权的目的。

　　

　　案件来源：一审：北京市朝阳区人民法院（2014）朝行初字第525号申诉审查：北京市第三中级人民法院（2016）京03行申6号。

　　

　　三、抵押物因调解书发生物权变动的,不影响抵押权的效力。

　　

　　裁判要旨：导致抵押物物权变动的调解书只能在抵押人和新的物权人之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗债权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产并优先受偿的效力，不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。

　　

　　案件来源：贵州康泰房地产有限责任公司与中国农业银行贵阳市新华支行、徐克亮、刘永梅执行案复议裁定书[最高人民法院（2012）执复字第11号]。

　　

　　四、抵押权成立后抵押标的所有权转移的并不影响抵押效力。

　　

　　裁判要旨：债务人将其向第三人购买的房产，为其与债权人之间的借款合同提供了抵押担保。第三人亦作为借款保证人承担连带保证责任，三方为上述抵押担保办理了抵押登记，该抵押担保合法有效。因债务人并未按期归还欠款，债权人向法院起诉，经法院生效判决，执行法院对上述房产开始执行。虽在法院审理期间，债务人的部分房产所有权归第三人所有，但该行为并不会对法院执行上述抵押全部财产产生影响，该行为仅在第三人与债务人内部产生法律效力。

　　

　　案件来源：最高人民法院(2012)执复字第11号。

　　

　　五、抵押财产已被法院另案强制执行,抵押权人仍享有对抵押物的优先受偿权。

　　

　　裁判要旨：已办理抵押登记的抵押房产虽被法院执行，但法院对抵押物的执行行为并不影响抵押权人依法对抵押物行使优先受偿权，且法院的执行行为并不能导致优先受偿权丧失。

　　

　　案件来源：辽宁军丰物资有限公司与锦州市土产杂品总公司日用杂品分公司、锦州市土产杂品总公司借款合同纠纷二审民事判决书[辽宁省高级人民法院（2014）辽民二终字第00066号]。

　　

　　六、抵押物已确权为他人所有，抵押权人仍可就转让后的抵押物追及行使抵押权。

　　

　　裁判要旨：产权确认行为发生在本抵押合同签订之后，根据法律事实发生的前后顺序，本案抵押登记行为在先，法院出具的调解书行为在后，因抵押行为无瑕疵，抵押权人五过错，即使抵押物已确权为他人所有，抵押权人仍可就转让后的抵押物追及行使抵押权。

　　

　　案件来源：最高法院（2004）民二终字第70号判决书。

　　

　　综上，抵押权有效登记后，抵押物确权为他人所有的，抵押权人仍可就转让后的抵押物追及行使抵押权。依据《物权法》第一百七十七条的规定，抵押物所有权人的变动不是抵押权消灭的法定原因。