融资租赁业务是解决中小企业融资困难、促进中小企业设备升级更新最便捷的渠道之一，其已成为与银行、证券、保险、信托并列的五大金融业务。相较于经营租赁，融资租赁的税收政策比较复杂。我们“融资租赁创新基地”整理的《融资租赁业务相关税收政策梳理》，以飨融资租赁从业者。

 

一、融资租赁

《合同法》规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

财税【2016】36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。

按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。

财税【2016】36号文还规定，融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。

为行文方便，下文将融资租赁服务称为直租，融资性售后回租称为回租。

 

二、增值税

（一）税率

1、直租：动产16%；不动产10%。

根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知（财税[2018]32号文）》，自2018年5月1日起动产增值税税率由17%调整为16%；不动产增值税税率由11%整为10%
 

2、回租： 5%。

财税【2016】36号文规定，融资性售后回租按照“贷款服务”缴纳增值税。

（二）计税依据

适用对象：经银监会批准的金融租赁公司，由商务部或者省级、国家级开发区商务部门批准的外资融资租赁企业，由商务部与国家税务总局联合批准的、以及上海市、天津市、广东省、福建省、辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省等11个自由贸易区所在地区直辖市或者省级商务部门与省级国税局联合批准的从事融资租赁业务的内资试点企业。即有牌照的纳税人。

1、直租

以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

2、回租

取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。

（三）优惠政策

1、直租

（1）有形动产直租

增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同，可选择适用简易计税方法计税。

（2）不动产直租

在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的不动产租赁合同，或不动产于2016年4月30日前取得，可选择适用简易计税方法计税。

在纳入营改增试点之日后签订的不动产租赁合同，且不动产于2016年4月30日后取得，适用一般计税方法。 

2、回租

提供有形动产直租和有形动产回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

需要提醒的是，即征即退政策适用于有形动产直租和有形动产回租服务，并不适用于不动产。

2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。

继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额： 

（1）以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。

试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 

（2）以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

3、其他

（1） 融资租入的不动产其进项税额不适用分2年抵扣的规定。

（2）根据“财税〔2017〕90号”文《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

 

三、契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。根据《契税暂行条例》第2条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

1、直租

出租人（融资租赁企业）购入土地、房屋融资物时，出租人应缴纳契税；融资租赁期间，土地、房屋的产权仍属于出租人，不涉及契税；融资租赁期届满后，土地、房屋权属转移至承租人，则承租人应缴纳契税。

因此，对于土地、房屋直租而言，所有权发生移转的，就应缴纳契税。 

2、回租

财税【2012】82号《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第1条规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

因此，对于房屋、土地回租而言，因回购导致权属发生移转的，回购环节免征契税。另外，本条适用的主体是金融租赁公司，其须有相应牌照。

 

四、房产税

财税【2009】128号《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》第3条规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 

需要说明的是：

1、房产税由承租人（实质重于形式，虽然法律上的产权人为出租方）按照房产余值缴纳，而非由出租人按照租金缴纳。

2、财税【2010】121号《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。因此，在法律形式上，在租赁期间土地使用权在出租方名下，根据实质重于形式的原则，承租方还应当将相关地价并入房产原值计算缴纳房产税。但在实际操作中，根据财税【2016】36号文规定融资性售后回租按照“贷款服务”缴纳增值税的原则，因此一般在确保不发生风险的同时，多采取暂不变更土地使用权等其他变通方法处理，以避免缴纳过高的产权转让税。

 

五、土地增值税

《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

因此，融资租赁期限届满，不动产权属发生转移，出租人需要缴纳土地增值税。

 

六、企业所得税

（一）承租方

1、直租

《企业所得税法实施条例》第58条规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。

《企业所得税法实施条例》第47条规定，以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

因此，直租业务中，名义上是承租方融资租入固定资产，但实际上承租方按自有资产处理并计提折旧，因此在企业所得税处理中，承租方应按照分期付款购买固定资产处理更为妥适。

2、回租

对于回租而言，承租方存在出售和租赁两个行为，但这两个行为并非独立，出售环节并非通常意义上的销售，出售行为具有类似抵押性质，两行为的本质是个贷款行为。因此，国税【2010】13号《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》规定，根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

因此，不管是直租还是回租，承租方都不确认收入。

（二）出租方

1、直租

《企业所得税法》第11条第3款规定，以融资租赁方式租出的固定资产不得计算折旧扣除。

前文提及，直租业务在企业所得税处理方面，承租方按照分期付款购买固定资产处理，并视为自有固定资产通过折旧方式分期扣除。因此，于此相对应的是，出租方应按照分期收款销售有形动产或不动产处理。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第23条第（1）项规定，以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现。

另外，根据《中华人民共和国企业所得税法》第8条规定的配比性原则，出租方分期确认收入的同时，也应分期扣除租出资产的成本。

2、回租

13号公告并未涉及出租人的税务处理。对于出租方而言，其存在向承租方购买和出租两个行为。由于13号公告规定，承租人不确认销售收入和租金支出，而确认财务费用，因此，对于出租人而言，与承租方的财务费用相对应，出租人应确认为利息收入，而不能确认购货成本和租金收入。

 

七、印花税

国税地字【1988】30号《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》第4条的规定，关于对融资租赁合同的贴花问题。银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，可据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。

财税【2015】144号《关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》第1条规定，对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。

换言之，对于直租，出租人存在向第三方购买和向承租人出租两个行为；对于回租，出租人存在向承租人购买和向承租人出租两行为。144号第1条规定只涉及出租行为，对于出租行为不管是直租还是回租，按照借款合同征收印花税。

144号文第2条规定，在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。

前文提及，对于直租，出租人存在向第三方购买和向承租人出租两行为；对于回租，出租人存在向承租人购买和向承租人出租两行为。144号第2条规定只涉及回租的购销行为，该购销行为不征印花税。具体而言，回租中，出租人与承租人发生的购销行为不征印花税，但对于直租的购销行为，并未规定，因此出租人根据承租人指定与第三方签订购销合同，该购销合同应按“购销合同”税目征收印花税。

 

根据“财税〔2018〕50号”《关于对营业账簿减免印花税的通知》，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。

印花税税目税率表
税 目	范 围	税 率	纳税人	说 明
1.购销合同	包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同	按购销金额0.3‰贴花	立合同人
2.加工承揽合同	包括加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同	按加工或承揽收入0.5‰贴花	立合同人
3.建设工程勘察设计合同	包括勘察、设计合同	按收取费用0.5‰贴花	立合同人
4.建筑安装工程承包合同	包括建筑、安装工程承包合同	按承包金额0.3‰贴花	立合同人
5.财产租赁合同	包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等	按租赁金额1‰ 贴花。税额不足1元的按1元贴花	立合同人
6.货物运输合同	包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同	按运输收取的费用0.5‰贴花	立合同人	单据作为合同使用的，按合同贴花
7.仓储保管合同	包括仓储、保管合同	按仓储收取的保管费用1‰贴花	立合同人	仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花
8.借款合同	银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同	按借款金额0.05‰贴花	立合同人	单据作为合同使用的，按合同贴花
9.财产保险合同	包括财产、责任、保证、信用等保险合同	按保险费收入1‰贴花	立合同人	单据作为合同使用的，按合同贴花
10.技术合同	包括技术开发、转让、咨询、服务等合同	按所载金额0.3‰贴花	立合同人
11.产权转移书据	包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据	按所载金额0.5‰贴花	立据人
12.营业账簿	生产经营用账册	记载资金的账簿，按实收资本和资本公积合计金额0.5‰贴花。其他账簿按件贴花5元	立账簿人
13.权利、许可证照	包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证	按件贴花5元	领受人

再次提醒：本次调整不是取消印花税，而是其他账簿每件5元的印花税取消。