基本情况

　　

　　2017年9月，甲房地产开发公司（以下简称“甲”）与乙融资租赁公司（以下简称“乙”）签订了融资租赁合同。根据合同约定，甲名下的房产过户至乙名下，乙再以售后回租式将房产出租给甲。丙以其名下的房产作担保，与甲、乙签订了三方抵押合同。现丙和乙共同凭融资租赁合同、抵押合同等申请抵押登记。不动产登记机构在登记审查中发现，融资租赁合同明确要求将甲的房产过户到乙名下，但乙和甲为了避免交纳房产过户产生的税费，采取了不过户的操作方式。不动产登记机构认为融资租赁关系未成立，抵押合同所依附的主合同不成立，因而无法办理抵押权登记。对此，申请人提出异议，要求办理登记。

　　

　　解决办法

　　

　　不动产登记机构研究认为，上述房地产租赁不构成融资租赁合同关系，如果甲先将房产转移登记至乙名下，再出租给甲，因租金产生的债权，则可以进行不动产抵押担保。如果不采取此方式，甲还可以将该类不动产上添附的动产设备、设施进行融资租赁。对此，登记机构与申请人进行了沟通，申请人将不动产上添附的动产设备、设施的所有权转移给出租人，在此基础上建立了符合规定的融资租赁合同关系。

　　

　　经验总结

　　

　　审查制度是不动产登记的重要制度。在不动产登记工作中，融资租赁合同中涉及不动产租赁物的，登记机构有能力进行审查的应主动审查，尽到审慎义务，以确保登记的准确性。在融资租赁关系中，以不动产为租赁物的，只有在转移登记后才能成为租赁公司有权处分的标的。对此情况进行合法性的审查，应当成为登记机构登记审查的要素。

　　

　　来源：江苏省无锡市不动产登记中心