通常人们关注的是租赁资产形成后的风险。实际上租赁风险贯穿整个生命全过程。有些时候，在租赁还没开始的时候风险就存在。为此，租赁的风险防范要前伸到租赁开始日之前。

　　

　　要了解租前风险首先要知道什么是“租前”才能知道如何应对。

　　

　　对于融资租赁来说要看“租前”，首先要确定租赁的始点。在这个点之前，都是要考虑的风险。其始点通常分为三类六点。所谓三类，一是会计准则规定的始点，二是合同签约形成的始点，三是根据实际情况确定的始点。会计始点有：租赁开始日和租赁期开始日。合同始点有：合同签约日和合同生效日。实操始点有：自然起租日、约定起租日。

　　

　　每个始点之前都可以说是“租前”。因始点的不同，风险防范措施也有所不同。

　　

　　第一个起始点，租赁开始日。按照《企业会计准则第21号——租赁》的规定：“租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。”在实际操作中，签订租赁合同还是后话。先要确定租赁关系很重要。因为从此以后所产生的损益都要纳入租赁成本。若不确定租赁关系，项目谈到一半潜在承租人转移对本租赁公司的选择，这部分费用就只能增加公司的经营成本。

　　

　　确定租赁关系通常用两种方式：一是签订《租赁委托书》，确定租赁的一些基本条件，承潜在租人委托租赁公司承办融资租赁业务，承诺不再找第二家，相当于“订婚”。另一种方式签订《租赁申请书》申请本租赁公司办理融资租赁事宜，不再寻求他家。也是“订婚”的意思。确定前应该完成了对租赁项目的尽职调查，确定了一些基本条件。“订婚”的另一个意思是：项目基本可行，可以继续进行。相当于信贷中的给贷款“授信”。

　　

　　“订婚”后，租赁公司应该收取一些项目调查前期的初始费用。一旦潜在承租人违约另找他家，这些费用是他们要承担的违约责任。若是项目经评审没有通过，前期的费用也从潜在承租人支付的费用中抵消。

　　

　　第二个始点是租赁合同签约日。从这天开始，表明租赁公司对这个项目通过了“上会评审”，当事人各方都开始要履行自己的义务，享有相应的权益。这个点也是租赁公司收取费用的日期。需要收取的费用有：租赁手续费、租赁物采购环节手续费、运输保险费、租金支付保证金等。此时存在一个合同已签约，但承租人应付款项不到位的风险问题。因此要用“开口合同”方式签约，留一个终止风险的活口。

　　

　　第三个起始点是合同生效日。租赁合同签订后，对合同的生效期要有个约定。当需要办理的内外部手续完善、应付的各种费用都汇入指定账户后，才可对外宣布生效。以此防范合同欺诈风险。

　　

　　第四个起始点是会计准则的租赁期开始日：“是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。”这是租赁双方对租赁资产进行会计核算初始日。

　　

　　其风险是承租人把租赁物纳入“固定资产”科目，而没有纳入到“融资租入固定资产”的子科目。目的是要隐瞒了资产的权属。因此承租人入账后的财务报表必须要抄报给租赁公司。在租赁合同中，应约定承租人不将租赁资产计入“融资租入”固定资产为违约行为。并要求支付相应的违约金，并限期纠正。

　　

　　第五个起始点是自然起租日。既租赁合同签订后，第一次动用租赁公司资金开始的日期。

　　

　　融资租赁因具有金融属性，其租金是按租赁公司为采购租赁物开始动用资金的实际日期计算的。起租日就是租赁公司为购买租赁物，第一动用资金的日期。

　　

　　融资租赁主要交易的是物。物从制造、运输、安装、调试、试车到使用需要一个过程。这就产生计息时间和承租人具备获利能力的时间差问题。加上有些物件采购需要支付预付款，钱出去了，却没有交付环节实现租赁物的确权。因此风险很大。为此须要求供货厂商提供预付定金的担保。一旦违约须由担保方（双倍）返还。